2018房地产板块博弈研究与分析

发布日期:2018-02-23

和信投顾金融证券分析师    肖玉航

资质编号:A0470511110002

如果透过资本市场变化来看,地产股的不时起伏,也显示多空因素的博弈。研究认为,2018年整个市场由于宏观因素与交易品种的博弈将体现复杂化,多空因素转变或将体现明显,市场品种及指数的波动将可能拉大,而去年所依据的指数股的趋势持有策略有可能向今年的波动策略演变。因此对于市场品种而言,波动性博弈的行业品种值得关注,种种迹象显示,房地产板块有可能将形成博弈波动的一个点域。

从居民贷款变化来看,房地产投资依然明显。央行数据显示:今年1月份,当月人民币贷款增加2.9万亿元,同比多增8670亿元,再度刷新有统计数据以来的单月最高信贷投放记录,大幅超过此前市场预期的2万亿水平。观察发现,1月家庭贷款则从去年12月的3294亿元人民币激增至9016亿元人民币。居民家庭贷款,从贷款性质来看,绝大多数都是房贷。

今年地产板块轨迹显示:深沪股票市场新年伊始1月份的第一周,租售同权概念类的地产品种表现靓丽,后随市场波动回落。从年度展望来看,由于多空博弈的因素存在,其体现波动性的概率更大,并体现多次的阶段投资机会。

从A股市场板块构成来看,房地产板块是一个重要的体量,目前深沪A股市场中具有房地产板块领域的行业公司为137家,而行业公司分化也较为明显,但从房地产行业投资逻辑来看,尽管其调控明显,但其依然体现诸多有利因素,而估值与规模优势的品种仍将体现诸多波动性投资机会。多空博弈中的地产行业,从新年初始四个交易日的租售同权概念品种的表现良好,此显示年内此类品种波动性机会仍将不时体现概率较大。

业绩增长背景能否延续较为关键

从行业经营对比来看,我们研究发现,房地产上市企业净利润呈现近年不断走高迹象。而从大的数据层面来看,中国房地产企业的经营规模可谓日益强大,这为部分实力与转型业务优势的公司提供了较好基础。根据克尔瑞地产研究中心的公布的年度数据显示,截止2017年末,碧桂园以5500.1亿元排在榜首,三家龙头房企均破5000亿,千亿房企数量达17家。预计,2018年TOP4房企总规模或近3万亿,千亿房企将继续扩容。未来各梯队房企行业集中度将进一步提升,TOP10房企集中度有望达35%。由此可见,行业集中度提升速度远超预期,房企分化发展现实情况已经形成。

图1:房地产产业链构成情况

如果从市场层面来看,香港上市的中国恒大股价去年6月以来不断走高,显示其外资机构对中国房地产股票的一个投资信号。从目前A股层面来看,万科A、保利地产等股价也相对强势。公开市场资料显示:保利地产和万科A在2018年首三个交易日里也破获借道沪股通和深股通的海外资金青睐,分别累计净买入1.3亿和1.76亿元。这显示在业绩增长背景下,部分龙头性地产公司受到了市场资金的明显重视。

通过数据观察发现,2017年房企分化加剧,从已经公布业绩预告的房企来看,预亏的均为转型或者中小型房企。龙头房企因为资金成本等优势,布局合理,上涨幅度超过市场平均涨幅。预计2018年将是全国房地产市场回归理性的一年,其发展平稳是市场各方希望的主基调,但同时也要防范降温过快过猛,房地产调控的重心,要逐渐由防大起,转向防大落,房企则要防范业绩下滑或增速放缓。这种环境背景下,租售同权业务的介入,为相关公司提供了较好的市场背景。因此,我们预计未来房地类上市企业的经营可能继续分化,而经营规模化与资金优势明显的公司则具有新领域业务的主动权。

图2:近年A股房地产上市企业净利润变化情况

汇率博弈带来的行业波动性机会

研究认为,汇率变动对地产行业影响具有明显的波动。观察发现,2016年人民币贬值6.98%,而2017年的双向波动比较明显,时贬时升的情况多次出现,人民币汇率一般是以美元作为瞄,当美元走低的时候人民币往往表现为升值,过去一年美元贬值幅度将近9.8%,同期人民币升值6.29%左右。人民币汇率波动,对当期地产形成一个外部阶段性歧影响。从今年初的三个交易日来看,元旦假期期间,外管局再次出手,规定2018年1月1日起,个人持境内银行卡在境外提取现金,本人名下银行卡(含附属卡)合计每个自然年度不得超过等值10万元人民币,受此影响,三个交易日内,人民币汇率兑美元出现1000点左右的升幅。而年初房地产板块出现三天的强势上升,显示汇率预期与现实波动对股票市场的传递。

从2018年汇率变动来看,我们研究认为,随着特朗普减税法案通过以及2018年美联储可能的3次加息,美元并不具备长期贬值的基础,继续下行的空间已经不大,但不排除事件性影响产生波动。从中国国内情况来看,今年年初央行会开展定向降准,在四季度金融数据统计完成后就可以实施,大约能释放3千亿流动性,加上央行在春节期间会推出新型货币政策工具“临时准备金动用安排”,又能释放一部分资金。这些资金进入市场有助于降低国内市场利率,从而抑制人民币汇率短期大幅度上升,但事件性影响的主被动反映,显示汇率波动全年可能双向扩大的概率则较高,因此或提供房地产板块的阶段波动性机会多次体现,而敏感度较高的应是在租售同权业务上有突破的公司。

政策因素带来的波动仍将体现

房地产调控政策在2017年可谓空前,规模较为广泛,房地产调控措施包含了限购、限贷、限价、限售、限离等各种行政管控手段,目前及中期尚难看到政策放松的基础,短期供需调控政策或将继续深化,我们预计1月成交量同比去年将进一步下行,行业景气度较此前持平,即便在低库存背景下短中期也难言好转。如果从硬币的另一方面来看,严格的调控制度不断深化,那么再行加码的空间是否较大呢,研究认为,其加码的空间也不大,除非地产市场出现重大突发性因素转化。

我们预计地产政策将向建立长效机制转化,这也是十九大及中央经济工作会议的一个明确信号。中国房地产市场改革的长期方向是建立市场化的长效机制来替代短期行政干预。日前中央经济工作会议指出,要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。从地产公司动态来看,一些实力公司开始介入,比如万科、保利地产、绿地等均有试水此租售同权领域的举动明显。因此我们认为,房地产政策建立长效机制的背景下,一些积极的政策会为规模化与特性化公司提供相应的发展机会,进而体现政策博弈中的一个品种波动机会。

总体来看,房地产板块作为深沪股票市场的重要体,其对市场具有较大的影响,而产业链的广泛也显示此领域发展机会与分化风险共存。国家提倡租售同权的大背景下,考虑到房地产类上市企业近年总收入、净利润的变化呈现了持续增长的态势;同时汇率市场的波动、政策博弈的机会与影响等均构成地产板块波动性机会的体现,从投资策略来看,我们建议密切关注具有规模效应,估值相对安全且有资金长期关注的优势地产公司,而在租售同权领域能够突破并形成业绩提升的公司是关注重点。由于质地与业绩分化明显,投资策略上,须有所区分,一些具有中长期策略投资,而大多数则宜波动性策略为宜。

表1:A股部分地产公司估值与经营情况

【风险提示】:业绩分化及利率、汇率变化,行业集中度的竞争、销量及地产价格下降等

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